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当社はリフォームも力を注いでいます!

第二次世界大戦後、60年余りが過ぎて成熟社会に到達した日本は建築の世界でも建設ストックを大切に健全に育てることが大きな命題となってきました。
当社も建築の「生みの親」であり、「育ての親」であろうと努力をして参りました。
リフォームの可能性は無限といってよいほどあります。個の時代といわれ久しいのですが、リフォームが建築の進むべき方向の一つであることは間違いありません。


■ 現在のお住まいのマンションを自分らしい空間へ!

 新築マンションのような型にはまった空間から自分にとって必要な物だけに囲まれ、必要な間取りが手に入れられます。
トイレを3畳の大型空間に、バスルームを8畳の快適空間に…、和室を洋間にすることももちろん可能です。また、なんといっても最大のメリットは現在供給飽和状態のマンションですから、中古は安い!古ければ古いほど安い!ということです。中古に目を向けなければ損です。中古マンションが安く購入できるので余剰資金で自分たちの空間へと手を加える、画一的な空間からよりオリジナルな空間へと手を加えることで見違えるような住まいが出来るのです。新しいライフスタイルに合わせて住み慣れた空間に+αの工夫を加えてみるのも大きな楽しみです。

■+αのリフォーム

○ 可動間仕切り(置き家具間仕切り)
構造躯体(スケルトン)に戻して広いワンルームとして、間仕切りをいれると良いでしょう。180cmくらいの高さで止めておくと、圧迫感を与えず広い空間になります。プライバシーや空調には工夫が必要になります。

○ 納戸部屋

現代人は捨てても捨てても物が増えます。物入れを増設するよりウォークイン・クロゼットを作って、そこに纏めて天井一杯の可動棚を作って、梯子も用意して収納すると良いでしょう。

○ 階段下の物入れ

メゾネット〔二層住宅〕には階段があります。3角形の収納スペースとして引き出しを付けて物入れにしましょう。とても便利です。

○ 床、間口、手摺り

すでに当たり前となりつつあるのバリアフリーです。将来の車椅子を考えて廊下の巾や出入り口などは広く作りましょう。手摺りは人に優しい家の基本です。さまざまに工夫された手摺りが市販されています。適材適所に使いましょう。

○ シックハウス症候群
室内空気汚染は健康に大きな悪影響を与えます。家は人に優しく心豊かにしてくれるもので無くてはなりません。結露を避けカビを追放し、建材や工法に工夫しましょう。

○ 床暖房

床暖房はとても快適なものです。リフォームの際は考慮したいものです。温水式や電気パネル式等さまざまな床暖房があります。

○ 照明

間接照明を取り入れるとか、埋め込みスポットライトをつけるとか、少し豪華な照明を付けるとか、楽しい空間造りに欠かせないのが照明の工夫です。

○ 床や天井の高さ、曲線、色彩

これだけでずいぶん感じが代わります。全く「イメージ一新」と言うことになります。ご自分のイメージを雑誌やカタログの切抜きを収集したりすることもイメージを固めていくのに役立ちます。

○ 耐震補強

いつ大きな地震に襲われて被害を受けるか分かりません。マンションのインテリアの耐震補強はかなり難しいのですが不可能ではありません。

○ 防災・防犯
専門家のチェックを受けて内装材に不燃・準不燃・難燃材を使用する、火災報知器、ガス感知器を使用することも大事です。玄関扉の錠前を2箇所つけて、ピッキングに強いものにする。面格子を外部からの進入防止と、室内からの子供や物の落下防止と両方の観点で設ける。大げさ過ぎない防犯・防災通報設備を設置することも配慮しましょう

○ 断熱

外側に断熱材を付ける方が効果的なのですが、これはマンションでは無理なので、室内側に機密も考慮して専門家の意見を聞いて、断熱を工夫しましょう。
冷暖房費がずいぶん節約になります


屋内のみならず、屋外の飾り格子や手摺りに緑を飾って下さい。「借景」ではなく「貸景」の薦めです。健康にも良く心豊かになるでしょう。

○ 避難ハッチ
万一の時、鉄製のハッチでは錆びついて使えない、そのため命を落としたでは話にもなりません。バルコニーの手摺りも鉄ではなく、アルミ製が良いでしょう。但しバルコニーは共有部分です、監理組合の承認なしに勝手には出来ません。

○ 木製サッシュ

共用住宅ではサッシュを勝手に変えることは出来ません。しかし、内側に木製サッシュや障子を付けると断熱性が向上しインテリアもイメージアップになるでしょう。

○ エコのために利用したいもの

健康に良い素材を使用し、シックハウス症候群や電磁波障害にも安心なエコリフォームに力を入れています。
また、エコファシリティとして、太陽光発電、風力発電、雨水利用、地熱利用、緑化・植栽演出も積極的に推進しています。


■ 戸建のエコリフォーム


○ 構造によるルールを知ろう

間取り変更などは、在来工法〔軸組工法〕の木造は一番リフォームし易く、次が2×4など、鉄骨造りもリフォームは難しくありません。鉄筋コンクリートは専門家のチェックが必要です。特に大規模なリフォームは相談して下さい。時には確認申請が必要なこともあります。エレベーターも申請無しにつけることは出来ません。

○ 法律をチェックしよう
建築基準法始め建築物は、がんじがらめに法律で縛られています。防火指定の無い地域では10平方メートルまでは、増改築の届けはいらないのですが、現在の法律に違反しないように作らなければいけません。建蔽率違反や高さ制限違反は許されません。民法の規定や建築協定など驚くほどさまざまな制限があります。

○ 平屋を2階に、また地下室も作りたい

この2つはなかなかに難しい注文です。不可能ではなく可能ですが相当にお金が掛かることは覚悟して下さい。後から作る地下室は特にいろいろ制限もありコストは地上の3倍と思って下さい。

○ 小屋裏と床下を利用しよう

これはある程度までは出来ます。積極的にトライしてみましょう。

○ トップライトを作り、防音も考え、ペットも飼いたい
トップライトは雨漏りと掃除の問題が少々ありますが大丈夫です。音楽室など防音室はグレイド次第ですが、相当にお金が掛かります。2階の騒音が1階に響かない工夫や、外部の騒音を防ぐことはそんなに難しくはありません。当社は防音の専門家〔所長〕がおりますので、リスニングルームやスタジオもご相談下さい。ペット対応はさまざまな工夫があり、総て可能と言えます。

○ エクステリア〔外構〕に注意しよう

門塀や門扉や造園は防災・防犯の観点からチェックすることが必要です。空き巣狙いに狙われない家は、それなりのルールを守っています。勿論、地理的条件が一番問題です。道路からのアプローチがどうなっているのかに気を配りましょう。造園には手入れを十分考慮した樹木などを選ぶことも大事です。屋上庭園は個人住宅でもぼちぼち見られるようになりましたが、まだまだ発展途上です。冷暖房費の節約にはなりますのでトライしてみて下さい。窓の植栽で、町を美しくする「緑」を飾りたいものです。借景では無く貸景を考えましょう。

○ 外観リフォームには制限がある

屋根.外壁・開口部〔窓など〕の変更は、法律の制限もあり耐震・構造・防火・雨漏り・断熱・遮音など美観や機能だけで決められない問題が多いのです。テラスやデッキの増設はあまり問題はありません。

○ 耐震補強をやりたい

これは結構費用がかかりますが、戸建て住宅ならば必ず出来ます。内外の仕上げを一部やり直すことが必要ですので、専門家の説明を良く聞き、どのグレードまでやるかの判断が大事です。

○ インテリアリフォームで人に優しい住まいを作ろう

マンション編で記述したことは、総て一戸建てでも同じです。マンションより制限が少なくやりやすいと言えるでしょう。家族構成の変化やライフスタイルの変化で、昔から「一生に家は3回建てること」と言われたことは現代でも当てはまっていますが、私はエコリフォームでかなりカバーできると考えています。家を大型耐久消費財とみなす時代は過去のものです。良い家をしっかり作り100年住む、いや200年住み続けると言う考えで家を作りたいと思います。

○ 家相・風水も取り入れよう

家相・風水についても気になさる方は取り入れましょう、当社は専門家と組んでこれに取り組んでいます。

○ 生体活性化住宅にしたい

マイナスイオン、気、身体に優しい水などを取り入れて、「生命の泉」のような家を作りたい方にはそれにお答えしましょう。所長は三級気功師です。建築は人の幸福と寿命を左右します。「真の生命活動に適合した人間空間の創出」を目指して、建築家として「総合者」としての能力を十分発揮するよう、当社は日夜努力を重ねています。

○ 数奇屋建築の離れが欲し

数奇屋建築や明治の西洋館風住宅、アールデコなどアンティーク建築も当社の得意の分野です。離れを一軒増築する際はどうぞお声をおかけ下さい。


■マンションのリフォーム

共同住宅(マンション)・事務所・複合用途ビル(雑居ビル)・個人住宅のこれまでの改修工事設計・監理の経験からここでは10年から15年に一度行われる、共同住宅(マンション)の共用部分の大規模修繕について適正な工事を行うためのポイントを記載してみました。

 

     お客様の立場に立ったコンサルティング、提案をする専門家集団《建築・設計事務所》に設計・監理を依頼すること。最初に建築主の立場に立った25年ぐらい先を見越した長期改修工事計画書を作成して貰うことが大事です。

        共同住宅・ビルにも定期検診が必要です。定期的な診断や大規模修繕工事前の診断により、現在の建物の状態を調べ、適切な処置を施す事が必要です。

        共同住宅は、購入後の運営資金が重要です。大規模修繕工事に付いて、正確な知識を習得し工事を進めなければ、せっかくの資金が無駄になる恐れがあります。資産価値の維持や向上のためにも、十分意を払わなければなりません。全体的な工事ではなく、限られた範囲内で工事を行うことで費用を抑える事も検討項目として考えることも必要です。ただし、必要な改修は適切な時期に行うことが大切です。全ての出費を抑えると言う事ではなく、対費用効果の高い工事を行うことが必要なのです。事後対応(緊急工事)ほど高く、費用効果の薄い工事はありません。

        大規模改修工事では、施工範囲の検討が重要な項目となります。
まず、居住者から意見《希望》として上がっている工事項目に付いて、全てを一覧表にし、各工事項目間の関連をネットワーク図等で明瞭にし、緊急度順に並び替えて下さい。もちろん、事前に全体へのアンケート配布を行い、問題点を全て出して下さい。
このデータは主に建物のグレードアップにつながる工事に生かされ、工事完了後大変喜ばれる内容が多いようです。

        施工業者や塗料メーカーに調査等を依頼しない経験豊富な、中立な立場で客観的な判断を行い、現状の正確な把握の出来る経験と実力のある建築設計事務所に、「調査診断書」と「特記仕様書・共通仕様書」更に「積算書」の作成を依頼して下さい。ここまでが設計業務です。積算書作成は「単金」以下を消したものを渡し、複数業者による見積もり合わせを行うためです。そうしないと提出見積り金額に項目落ち、数量違い等あり、各見積書の比較が難しく、大きな金額の開きが出る事が多く、安い業者に決めても追加工事が多くなることを避けるためです。改修工事は壊して見ないと分からないことも多く、追加工事は避けがたいのが現実ですが、信頼できる設計者のチェックを信じるしかないでしょう。

        引き続き工事監理をその事務所に、木目細かく日常的に(少なくとも2回/週位)行うことを依頼して下さい。その為には中規模事務所(10人以上)で工事現場に比較的近い事務所が良いでしょう。改修工事は新築の三倍くらい難しく気を使うものなのです。特に追加工事を十分チェックして下さい。
設計監理報酬は10%位です。工事の規模・内容によって異なります。ただし積算費用は別になります。

        その事務所が建物の現状把握を確実に行っているかどうか、チェックして下さい。建物には、個性があります。立地が違えば仕上げの選択も変わりますし、コンクリートの状況により下地補修の方法も変わって来ます。仕様書が建物に合ったオリジナルな工夫のある適切な材料・工法を採用しているかどうか、短刀直入に尋ねて下さい。

        管理組合内部で工事に関する意見交換を行い、それに基づく長期修繕計画の見直しを行って下さい。工事期間中は、月に1〜2回程度の工期・工程検討会が必要です。この場で、工事の進捗状況や問題点・改善点を確認・解決して行く必要があります。工事着工に当たり、全戸への情報公開及び認知が必要です。情報の中には、工事期間・安全通路・各連絡先等の記載が必要です。

        業者の選定にあたっては、業者の規模・実績・財務を検討項目として最終的には、工事担当者の工事経歴・施工能力をヒヤリングして確かめて下さい。工事品質は、会社規模やネームバリューで決まるのではなく、工事担当者の管理能力で決まります。ここで重要な事は、施工業者からのVE(価値を向上させて、工事金を下げる)提案を基に、VE提案の出来ないレベルの施工者は避けても良いでしょう。最終的な工事範囲・仕様・工法を決定し、仕様書・見積書の作成を行ったかどうか質問してください。

        10人いれば10人の意見があります。管理組合の意見を統一する事は大変な事ですのでその意見統一を行いやすい議事・進行が大切でしょう。情報公開を第一に「公正」・「公平」・「公開」が3大原則です。合意形成を行い易い方法をとることが肝要です。あくまでも、主役は管理組合です。管理会社・施工会社・設計・監理者等に全てを任せる事なく、主役を最後まで努めて下さい。理事会の中で、主導的役割を勤める方がいないとなかなか議題が進行しない事が多くあります。理事長始め理事の方々がこれに当たられると思います。

        資金計画から竣工まで、規模にもよりますが最低でも12から8ヶ月間、「中だるみ」との言葉がありますが、モチベーションの維持が大切です。この場で、工事の進捗状況や問題点・改善点を確認・解決して行く必要があります。工事着工に当たり、全戸への情報公開及び認知が必要です。情報の中には、工事期間・安全通路・各連絡先等の記載が必要です。

 

■リフォームの工事概要

○ 仮設工事

工事のために必要となる仮設物の設置工事で、必要な工事ですが工事終了後はなにも残りませんので、安くて安全な架設計画が望ましいのです。十分比較検討が必要です。見積もり合わせの際に各社に提案させるのが良いでしょう

○ 仕上げ工事

外壁塗装や鉄部塗装工事で、仕様(使用する材料)により耐久性や仕上り感が違います。新材料がどんどん出ます。工事中でも同等品以上とみなす材料に変えることも良いでしょう。

○ 防水工事

屋根・バルコニー・庇等の防水を行う工事で、必ず施工後の保証年数を確認して下さい。仕様(材料や工法)の種類が多く、一概に比較しにくいのですがメーカー等との打ち合わせにより適材適所を心がけて下さい。専門家の意見に従った方が良いでしょう。
また、防水工事には線防水の役割をするシーリング(コーキング)工事もあります。

○ 下地補修工事

下地補修工事は、躯体(コンクリート)を補修する工事の他に仕上げ材(タイル等)を補修する事も含まれます。
躯体補修には神経をとがらせ注意深く検討して下さい。
躯体の悪化は、建物の寿命に関わります。健康で長生きする建物を作るためにリフォームするのですから。

○ 部品交換工事

サッシュ交換・避難ハッチの交換・スチール金物のステンレス・アルミへの交換、ゴムパッキン等の交換、シリンダー錠の交換、集合郵便箱の交換等々です。交換工事は、上記4項目と比べると位置づけがグレードアップ項目となります。

○ 新設工事

宅配ボックス、駐車場・駐輪場上屋、集会場、倉庫、更にパソコン室新設等が考えられます。

 

○ 外構工事

門塀、機械式駐車場、駐輪場、造園、敷地内舗装、地盤沈下の対処等です。

○ 電気設備工事

屋外灯、屋外廊下、屋内共用廊下の照明器具取替え新設、キュビクル増設等です。

○ 機械設備工事

受水槽、屋上水槽、給水管、配水管、通気管、ガス管、防災設備、情報通信設備、空調設備、エレベーター等の改修.新設です。

○ 耐震補強工事

建築後20年以上の建築物は適切な耐震診断を行い、出来たら耐震補強を行うことが望ましいのです。1階が駐車場等でピロティ(柱空間)であれば比較的簡単に補強出来ます


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