マンションエコリフォームについて　　エコリフォームの工事概要

■ 戸建のエコリフォーム
○ 構造によるルールを知ろう
間取り変更などは、在来工法〔軸組工法〕の木造は一番リフォームし易く、次が２×４など、鉄骨造りもエコリフォームは難しくありません。鉄筋コンクリートは専門家のチェックが必要です。特に大規模なエコリフォームは相談して下さい。時には確認申請が必要なこともあります。エレベーターも申請無しにつけることは出来ません。
○ 法律をチェックしよう
建築基準法始め建築物は、がんじがらめに法律で縛られています。防火指定の無い地域では１０平方メートルまでは、増改築の届けはいらないのですが、現在の法律に違反しないように作らなければいけません。建蔽率違反や高さ制限違反は許されません。民法の規定や建築協定など驚くほどさまざまな制限があります。
○ 平屋を2階に、また地下室も作りたい
この２つはなかなかに難しい注文です。不可能ではなく可能ですが相当にお金が掛かることは覚悟して下さい。後から作る地下室は特にいろいろ制限もありコストは地上の３倍と思って下さい。
○ 小屋裏と床下を利用しよう
これはある程度までは出来ます。積極的にトライしてみましょう。
○ トップライトを作り、防音も考え、ペットも飼いたい
トップライトは雨漏りと掃除の問題が少々ありますが大丈夫です。音楽室など防音室はグレイド次第ですが、相当にお金が掛かります。2階の騒音が1階に響かない工夫や、外部の騒音を防ぐことはそんなに難しくはありません。当社は防音の専門家〔所長〕がおりますので、リスニングルームやスタジオもご相談下さい。ペット対応はさまざまな工夫があり、総て可能と言えます。
○ エクステリア〔外構〕に注意しよう
門塀や門扉や造園は防災・防犯の観点からチェックすることが必要です。空き巣狙いに狙われない家は、それなりのルールを守っています。勿論、地理的条件が一番問題です。道路からのアプローチがどうなっているのかに気を配りましょう。造園には手入れを十分考慮した樹木などを選ぶことも大事です。屋上庭園は個人住宅でもぼちぼち見られるようになりましたが、まだまだ発展途上です。冷暖房費の節約にはなりますのでトライしてみて下さい。窓の植栽で、町を美しくする「緑」を飾りたいものです。借景では無く貸景を考えましょう。
○ 外観エコリフォームには制限がある
屋根．外壁･開口部〔窓など〕の変更は、法律の制限もあり耐震・構造・防火・雨漏り・断熱・遮音など美観や機能だけで決められない問題が多いのです。テラスやデッキの増設はあまり問題はありません。
○ 耐震補強をやりたい
これは結構費用がかかりますが、戸建て住宅ならば必ず出来ます。内外の仕上げを一部やり直すことが必要ですので、専門家の説明を良く聞き、どのグレードまでやるかの判断が大事です。
○ インテリアエコリフォームで人に優しい住まいを作ろう
マンション編で記述したことは、総て一戸建てでも同じです。マンションより制限が少なくやりやすいと言えるでしょう。家族構成の変化やライフスタイルの変化で、昔から「一生に家は３回建てること」と言われたことは現代でも当てはまっていますが、私はエコリフォームでかなりカバーできると考えています。家を大型耐久消費財とみなす時代は過去のものです。良い家をしっかり作り１００年住む、いや２００年住み続けると言う考えで家を作りたいと思います。
○ 家相･風水も取り入れよう
家相･風水についても気になさる方は取り入れましょう、当社は専門家と組んでこれに取り組んでいます。
○ 生体活性化住宅にしたい
マイナスイオン、気、身体に優しい水などを取り入れて、「生命の泉」のような家を作りたい方にはそれにお答えしましょう。所長は三級気功師です。建築は人の幸福と寿命を左右します。「真の生命活動に適合した人間空間の創出」を目指して、建築家として「総合者」としての能力を十分発揮するよう、当社は日夜努力を重ねています。
○ 数奇屋建築の離れが欲しい
数奇屋建築や明治の西洋館風住宅、アールデコなどアンティーク建築も当社の得意の分野です。離れを一軒増築する際はどうぞお声をおかけ下さい。

■マンションエコリフォームについて
共同住宅(マンション)・事務所・複合用途ビル(雑居ビル)・個人住宅のこれまでの改修工事設計・監理の経験からここでは10年から15年に一度行われる、共同住宅(マンション)の共用部分の大規模修繕について適正な工事を行うためのポイントを記載してみました。

1.建物の寿命を延ばし、健康で、地震・防災・防犯上も安心して、住み良いアメニティのある空間に住んで頂き、「経年劣化」を「経年優化」にし、皆様の資産価値を増大させる（万一売って退去なさる場合にも高く売れる）ものにして行くことが修繕工事の目的です。お客様の立場に立ったコンサルティング、提案をする専門家集団《建築・設計事務所》に設計･監理を依頼すること。最初に建築主の立場に立った35年ぐらい先を見越した長期改修工事計画書を作成して貰うことが大事です。
25年くらいで電気・空調・給排水〈システム・配管・機器とも〉・サッシュガラスも機能面と陳腐化などでこれから35年後くらいで、建物が生まれ変わるほどの修繕や追加工事が必要となるのです。
マンションの修繕工事費の総計〈ライフサイクル・コスト〉は、統計上、建物寿命を60年として新築工事費の丁度2倍です。集合住宅〈マンション〉の国の100年に亘る統計ですから、この特殊マンションにも充分当てはまります。このマンションの工事費は、通常工事費に修正しますと45億（以上）と思われます。この2倍90億を60年で割ると、平均毎年1億5千万必要になります。近い将来、信じ難いほど高額な修繕積立金、一時金が必要となります。

2.共同住宅・ビルにも定期検診が必要です。定期的な診断や大規模修繕工事前の診断により、現在の建物の状態を調べ、適切な処置を施す事が必要です。共同住宅は、購入後の運営資金が重要です。大規模修繕工事に付いて、正確な知識を習得し工事を進めなければ、せっかくの資金が無駄になる恐れがあります。資産価値の維持や向上のためにも、十分意を払わなければなりません。全体的な工事ではなく、限られた範囲内で工事を行うことで費用を抑える事も検討項目として考えることも必要です。ただし、必要な改修は適切な時期に行うことが大切です。全ての出費を抑えると言う事ではなく、対費用効果の高い工事を行うことが必要なのです。事後対応（緊急工事）ほど高く、費用効果の薄い工事はありません。

3.大規模改修工事では、施工範囲の検討が重要な項目となります。
まず、居住者から意見《希望》として上がっている工事項目に付いて、全てを一覧表にし、各工事項目間の関連をネットワーク図等で明瞭にし、緊急度順に並び替えて下さい。もちろん、事前に全体へのアンケート配布を行い、問題点を全て出して下さい。
このデータは主に建物のグレードアップにつながる工事に生かされ、工事完了後大変喜ばれる内容が多いようです。建物の修繕計画として、補強、補修、改修、化粧のみならず防災・防犯上も様々な対策が必要と考えますが、現段階では限られた予算の範囲内で緊急を要するものから順次対処すべきであると考え、その様な提案をしようと考えて居ります。問題を先送りした結果が「欠陥続出」、多大な一時金で処置せざるを得ないという事になる場合が多いのです。必要なお金を必要な時にお出し頂いて、安心･安全で健康・快適な資産価値のある建物になるのです。

4.施工業者や塗料メーカーに調査等を依頼しない経験豊富な、中立な立場で客観的な判断を行い、現状の正確な把握の出来る経験と実力のある建築設計事務所に、「調査診断書」と「特記仕様書･共通仕様書」更に「積算書」の作成を依頼して下さい。ここまでが設計業務です。積算書作成は「単金」以下を消したものを渡し、複数業者による見積もり合わせを行うためです。そうしないと提出見積り金額に項目落ち、数量違い等あり、各見積書の比較が難しく、大きな金額の開きが出る事が多く、安い業者に決めても追加工事が多くなることを避けるためです。業者の競争見積もりでは、（受注目的のため）安い金額を提出し、工事中に追加工事の請求をしがちです。工事費は結果として高くつく場合があるのです。私は常に厳しい数字の内訳明細（数量まで）を提示して、単価（と諸経費･運搬費・修正値引き）で競合させ工事業者を決めるようにしています。積算は非常に重要な設計行為なのです。修繕工事の場合、新築と違って〈工事前に調査のための足場組みは出来ませんので〉図面と仕様書だけでは数量にばらつきが出て、業者の提出見積もりが不正確になり追加工事費が出がちなのです。

5.引き続き工事監理をその事務所に、木目細かく日常的に（少なくとも２回／週位）行うことを依頼して下さい。その為には中規模事務所(10人以上)で工事現場に比較的近い事務所が良いでしょう。改修工事は新築の三倍くらい難しく気を使うものなのです。特に追加工事を十分チェックして下さい。
設計監理報酬は１０％位です。工事の規模･内容によって異なります。ただし積算費用は別になります。

6.その事務所が建物の現状把握を確実に行っているかどうか、チェックして下さい。建物には、個性があります。立地が違えば仕上げの選択も変わりますし、コンクリートの状況により下地補修の方法も変わって来ます。仕様書が建物に合ったオリジナルな工夫のある適切な材料･工法を採用しているかどうか、短刀直入に尋ねて下さい。

7.管理組合内部で工事に関する意見交換を行い、それに基づく長期修繕計画の見直しを行って下さい。工事期間中は、月に１〜２回程度の工期・工程検討会が必要です。この場で、工事の進捗状況や問題点・改善点を確認・解決して行く必要があります。工事着工に当たり、全戸への情報公開及び認知が必要です。情報の中には、工事期間・安全通路・各連絡先等の記載が必要です。

8.業者の選定にあたっては、業者の規模・実績・財務を検討項目として最終的には、工事担当者の工事経歴・施工能力をヒヤリングして確かめて下さい。工事品質は、会社規模やネームバリューで決まるのではなく、工事担当者の管理能力で決まります。ここで重要な事は、施工業者からのＶＥ(価値を向上させて、工事金を下げる)提案を基に、ＶＥ提案の出来ないレベルの施工者は避けても良いでしょう。最終的な工事範囲・仕様・工法を決定し、仕様書・見積書の作成を行ったかどうか質問してください。

9.１０人いれば１０人の意見があります。管理組合の意見を統一する事は大変な事ですのでその意見統一を行いやすい議事・進行が大切でしょう。情報公開を第一に「公正」・「公平」・「公開」が３大原則です。合意形成を行い易い方法をとることが肝要です。あくまでも、主役は管理組合です。管理会社・施工会社・設計・監理者等に全てを任せる事なく、主役を最後まで努めて下さい。理事会の中で、主導的役割を勤める方がいないとなかなか議題が進行しない事が多くあります。理事長始め理事の方々がこれに当たられると思います。

10.資金計画から竣工まで、規模にもよりますが最低でも１２から８ヶ月間、｢中だるみ｣との言葉がありますが、モチベーションの維持が大切です。この場で、工事の進捗状況や問題点・改善点を確認・解決して行く必要があります。工事着工に当たり、全戸への情報公開及び認知が必要です。情報の中には、工事期間・安全通路・各連絡先等の記載が必要です。